האתגר: בניין שלא תוכנן למיגון
מאות אלפי דירות בישראל נמצאות בבניינים שנבנו לפני 1992, כשעוד לא הייתה חובה לבנות ממ"ד בכל דירה. בבניינים כאלה המיגון מסתכם לרוב במקלט משותף במרתף או במקלט ציבורי ברחוב, שההגעה אליהם בזמן אזעקה קשה במיוחד למשפחות עם ילדים, לקשישים ולאנשים עם מוגבלות.
הפתרון הנפוץ הוא עמודת ממ"דים: מבנה בטון מזוין שנבנה צמוד לחזית הבניין, מהיסוד ועד הקומה העליונה, כשבכל קומה נפתח מעבר לדירה. כך כל דירה מקבלת חדר מוגן משלה, בלי לגרוע משטחה הקיים.
הסכמת הדיירים: מה החוק דורש
תיקון לחוק המקרקעין שאושר בכנסת באוקטובר 2023 הקל משמעותית על פרויקטים כאלה. כיום, בבית משותף שיש בו כמה אגפים או בניינים עם כניסות נפרדות, מספיקה הסכמה של 60% מבעלי הדירות באגף או בבניין שבו מתבצעת ההרחבה, ולא מכלל בעלי הדירות במתחם, בתנאי שאין צורך בעבודות באגף אחר. בעלי הדירות באגפים האחרים שומרים על זכויותיהם, ואי אפשר להתנות בתקנון על כללי ההסכמה האלה.
שלושה מסלולים לממד בבניין
עמודת ממ"דים ביוזמת הדיירים
הדיירים מתארגנים, בוחרים מתכנן וקבלן ומממנים את הבנייה. זה המסלול המהיר והגמיש ביותר, והעלות לדירה נמוכה מבבית פרטי כי היסודות והטפסנות מתחלקים בין כולם.
ממד במסגרת התחדשות עירונית
בפרויקטים של חיזוק ועיבוי, יזם בונה ממ"דים לכל הדירות בתמורה לזכויות בנייה נוספות. זה חוסך את המימון, אבל הזמנים ארוכים בהרבה ותלויים ברווחיות הפרויקט.
ממד לדירה בקומת קרקע
דירות בקומת קרקע עם חצר יכולות לפעמים להוסיף ממד בודד, בתכנון שמאפשר בעתיד להמשיך את העמודה כלפי מעלה. לפרטים על הבנייה עצמה ראו את המדריך המלא לבניית ממ"ד.
איך הפרויקט מתנהל אצלנו
- פגישת נציגות – הצגת הפתרון, הסבר על לוחות הזמנים ועל העלות המשוערת לדירה.
- סקר הנדסי – בדיקת שלד הבניין, היסודות והקרקע ומיקום אופטימלי לעמודה.
- איסוף הסכמות – מסמך מסודר וברור לחתימת בעלי הדירות.
- תכנון והיתר – תוכניות לפי הנחיות פיקוד העורף והגשה לוועדה.
- ביצוע קומה אחר קומה – עבודה מבחוץ, כך שהדיירים ממשיכים לגור בדירות. הפתח לכל דירה נפרץ רק בסוף.
- גמר ומסירה לכל דירה – דלת הדף, חלון, סינון וגמרים, ותיעוד לאישור.
כמה זה עולה לכל דירה
בעמודת ממ"דים העלות לדירה נמוכה יחסית, כי היסודות, הפיגומים וההתארגנות מתחלקים בין כל הדירות. בבניין של ארבע עד שמונה דירות, מחיר טיפוסי לממ"ד של 9-12 מ"ר נע בין כ-₪110,000 לכ-₪170,000 לדירה לפני מע"מ, בהתאם לגישה ולגמרים. להערכה מהירה השתמשו במחשבון עלות בניית ממד ובחרו "דירה בבניין".
בבניינים רבים התשלום מתחלק בין הדיירים לפי הסכם פנימי, ולעיתים דיירים שאינם מעוניינים בממד בשלב זה מאפשרים לבנות עבורם "חלל מוכן" שיושלם בעתיד. כדאי לבדוק גם אם הרשות המקומית מציעה הקלות באגרות או מסלולי סיוע ייעודיים למיגון, שכן אלה משתנים מעת לעת.
בסיום הפרויקט כל דירה מקבלת ממד עצמאי עם דלת משלה, וכל בעל דירה מקבל את התיעוד הדרוש לרישום ולאישור.
שאלות נפוצות
כמה דיירים צריכים להסכים לתוספת ממד?
60% מבעלי הדירות באגף או בבניין שבו מתבצעת ההרחבה, כל עוד לא נדרשות עבודות באגף אחר.
אפשר להוסיף ממד רק לדירה אחת בבניין?
בקומת קרקע לעיתים כן. בקומות עליונות הממד חייב לשבת על עמודה רציפה, ולכן לרוב בונים עמודה לכל הדירות.
האם צריך לפנות את הדירה בזמן העבודות?
לא. רוב העבודה מתבצעת מחוץ לבניין, והפריצה לדירה נעשית בשלב מאוחר ונמשכת ימים ספורים.